プロパティマネジメント

ソリューション提案

東京キャピタルマネジメントが解決できることSolution
物件の規模や用途、立地等々、ビル一棟一棟によってニーズや悩みは千差万別です。
お客様のニーズを元に「プロパティマネジメント(PM)によって、どんなことを解決できるか」を具体的に紹介します。
提案事例
1. テナント対応の効率化
依頼背景
賃貸ビルを所有する企業の総務部長様。数年前から、景気動向に売上が左右されやすい本業を補う目的で、比較的安定しているビル賃貸事業に進出。景気が順調に拡大している間は良かったが、景気後退の局面になってからは、テナントからのクレームや賃料減額要望の電話に疲弊しており、株主総会の準備など主体業務も疎かにできないため、テナント管理についてはプロに任せたいと思い、プロパティマネジメント会社に相談してみた。
解決策
景気上昇の局面であれば、比較的順調な不動産経営を維持できますが、景気後退の局面になるとその舵取りは困難となり、専門的な知識やノウハウが必要となります。当社は、まず現状の管理体制を精査し、テナント対応の窓口をビル管理会社のコールセンターに一本化することを提案しました。設備の不具合などはコールセンターで対応し、賃料などの賃貸条件に係わる要望やクレームなどは、ビル管理会社からの報告を受けたプロパティマネージャーがテナントと直接連絡をとる体制に変更しました。 管理体制を変更したことで、総務部長様がこれらを直接対応する必要がなくなり、業務の効率化が図れるようになりました。不動産経営においては、プロパティマネージャーからの報告や提案に対して、内容の確認や重要事項の判断を下すなどに留まり、これまで負荷となっていたテナント対応業務の殆どが省かれることとなりました。
PMのコツ
貴重な人的資源を主体業務に集中投下し、付帯業務を専門家に委託することで、業務の効率化と健全な不動産経営を実現。
不動産の“所有”と“経営”を分離し、ビル経営は専門のプロパティマネジメント会社にアウトソースしてはいかがでしょうか。
2. ビル管理コストの削減
依頼背景
建物竣工以来、現行のビルメンテナンス会社に建物管理業務を依頼してきたオーナー様。同社に長年お世話になっているということもあり、管理の仕様やコストの見直しをせずに契約更新を繰り返していた。ある時、隣のビルのオーナーと話している際に自分のビルの管理コストが高いことに気づき、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。
解決策
ビルメンテナンス会社との建物管理委託契約は自動更新になっているケースがよくあります。当該ビルも竣工当時から契約金額が見直されておらず、改めて金額の見直しを実施しました。さらに清掃業務、警備業務は別々の会社と個別に契約していたため、業務の効率化が図られておらず、コストアップの要因となっていました。また、責任の所在が不明瞭且つ指示系統も煩雑で、ビルオーナーにとっては負担の大きい管理体制となっていました。
そこで当社は分散された契約先を一社に纏める統括管理の形態を提案し、現行のビルメンテナンス会社と仕様や単価見直しなどの交渉を行い、管理コストの削減を実現しました。
PMのコツ
建物の管理コストは、ビルの形態や設備機器の種類によっても違ってきますが、延床面積5,000㎡未満で管理人が常駐するビルや、延床面積5,000㎡以上で複数の管理人が常駐するビルには、ビル管理コスト削減の可能性があるかもしれません。
3. バリューアップで空室解消
依頼背景
空調設備がセントラル方式であるビルのオーナー様。築20年が経過し、セントラル空調がテナントニーズに合わなくなったことから空室率が上昇してきた。空調設備の故障によるテナントとのトラブルも心配で、ビル経営の安定化に向け、個別空調設備へ入れ替えるビルのバリューアップを決断。ゼネコン数社から見積もりを取得することにしたが、工事内容や金額の妥当性が検証できず、専門的な意見を求めてプロパティマネジメント会社にコンサルティングを依頼してみた。
解決策
昨今の空調設備の入れ替え工事は、テナントが入居している状態で夜間やテナント休業日を利用しながら工事を行う”居ながら”工事が一般的となっています。夜間や休日作業となるので労務費が高くなる他、現場の養生・復旧を繰り返しながら作業を行うため効率が悪く、コスト増の要因となります。また、テナントに対してオフィスの利用制限を要請することとなるため、工事日時や工事方法等をテナントと十分に打合せ、安全性の確保や騒音の防止、工程管理など、事前のきめ細かな調整が必要となります。プロパティマネージャーはこれらの課題を考慮しながら、工事内容・金額・工期などの精査や契約交渉、工事中の監理監督、各種検査の立会いなどを行います。そして、テナントからの理解を得ながら投下コストを考慮したバリューアップを行い、空室の改善を実現させます。
PMのコツ
使用状況や日常のメンテナンス具合により、空調設備のコンディションは様々ですが、耐用年数に関わらず、社会情勢などに伴うテナントニーズの変化により、設備の入れ替えを迫られるケースがありますので、空調設備の更新はテナントニーズや設備の知識を備えたプロパティマネージャーに相談することをお勧めいたします。
4. 相続不動産の運用代行
依頼背景
父親が経営管理する都内の小規模賃貸ビルを相続したオーナー様。ビル経営の経験もない上、現在は大阪勤務のため、ビルの管理運営をプロに任せようと、プロパティマネジメント会社に依頼。
解決策
当社は、オーナー様が相続を受けた建物や管理形態などを綿密に調査し、新たな管理計画と管理体制を構築しましました。ビルの管理運営に長けたプロパティマネジメント会社に任せたことで、自身の生活スタイルを維持しながら、安定した賃貸収入を得ることができました。
PMのコツ
相続により、ビルオーナーになられた方の多くは、現行のビル管理会社に任せきりになることも多いようです。ビル経営には専門的な知識が求められるため、ビル経営のプロであるプロパティマネジメント会社にご相談されてはいかがでしょうか?
5. 不動産の有効活用
依頼背景
自社で長期間にわたり遊休地を所有しているが、周辺環境も開発などが進み大きく変化してきている。現在は倉庫や駐車場としてテナントに賃貸しているものの、資産価値に見合った有効活用なのか節税面も含め不安を感じていた。そのため、設計会社や建設会社に新たな有活方法の提案を依頼したが、一方的に根拠が不明慮な建築提案を受け不安が増した。また、社内にはこういった不動産に係るプロジェクトを推進できる人材も不在であったため、プロパティマネジメント会社に相談をしてみた。
解決策

まず遊休地の調査に着手します。

  1. (1)どのようなテナント企業がそのエリアに興味を持っているのか。
  2. (2)賃貸する場合、どのような業種が、どれくらいの規模を、どれくらいの賃料で借りたいと考えているのかといった賃貸マーケットの分析。
  3. (3)初期投資にどの程度の費用がかかるのか。
  4. (4)ランニングコストはどのようなものがあり、どの程度の費用がかかるのかといった必要コストの試算。
当社は、このようなデータと、独自のノウハウで蓄積した過去数十年間のマーケットデータ、収入と支出の将来変動、経営リスクといった視点も加味して有効活用提案を行い、オーナー企業に代わってプロジェクトを推進することもできます。業者選定・コスト査定・監理・検収・運用体制の構築はもとより、事業パートナーとして、運用を代行するところまで、ご希望に応じて対応することが可能です。
PMのコツ
設計会社や建設会社の収益は、建設工事から生み出されています。設計会社や建設会社にとって、工事がなければプロジェクトに参画するメリットはありません。一方、プロパティマネジメント会社の報酬は、多くの場合、不動産が生み出した収益の一定割合を受け取る方式のため、一方的な建築提案ではなく、その立地やエリア、マーケットに適した有効活用提案を行っております。
6. 耐震補強
依頼背景
1981年(昭和56年)以前に竣工したビルを所有しているオーナー様。築30年を過ぎたビルであるにも関わらず、周囲の築浅ビルにも劣らないほどテナントニーズの高いビルだったが、阪神大震災以降は、旧耐震設計のビルであるという理由から一気に空室が増え始めた。ビルの建て替えも検討したが、多額の資金が必要になることから、他に良い方法がないものか、プロパティマネジメント会社に相談してみた。
解決策

多くのビルオーナー様が抱える重大問題にビルの耐震性があります。旧耐震基準で設計されたビルのオーナー様は次のいずれかの対応を選択しなければなりません。

  1. (1)新しい耐震基準に基づくビルに建て替える。
  2. (2)耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たす耐震性能を確保する。
  3. (3)現状のまま、何も手を加えない。
当社は、ビルの耐震性能を調査し、いずれの方法が最適かご提案します。今回のようなケースでは、テナントを入居させたまま耐震補強工事を行うことが最善と思われます。また、ビルの内装リニューアルも同時に進めることで、中長期的な投資を抑える効果もあります。 本件は数ある耐震補強工法の中から最適な工法を探し、工事内容の企画・工事業者選定・見積査定・監理・検収を行い、また、オーナー様に代わって入居テナントと事前調整を行ったことにより、円滑な耐震補強工事とテナントの営業を安全に両立させることができました。その結果、オーナー様は耐震補強工事やテナントの調整など煩雑な業務に関わることなく、ビルの資産価値を高めることができました。
PMのコツ
ビルの資産価値を維持・向上させるためには、そのビルの潜在能力などを理解することが重要です。ビルの耐用年数・賃貸マーケットでの位置付け・資金調達方法・投資回収や投資効果などの観点から、総合的に判断する力が求められます。大地震は予告なく起こるものですので、早期対応手段の第一歩としてプロパティマネジメント会社など専門家に相談されることをお勧めいたします。
7. インフラコスト適正化
安定稼働を維持しながら収益を向上させるインフラコストの削減
1.新電力会社(PPS)切り替え
過去1年分の電気料金請求書をもとに、現行電力会社との比較・検証を行い、電気使用の傾向や実績などから、オーナー様に適した新電力会社の提案を実施いたします。
実質的な削減効果 :年間 約500万円 / 電気料金2割削減に成功
オフィスビルA(新宿区)の場合
地上10階 / 延床面積 約7,600㎡ / 契約電力 440kw / 年間利用 約130万kw
PPS導入前PPS切替後
年間電気料金29,364,147円24,070,539円
削減効果(年間差額)5,293,608円(削減率:18.03%)
実質的な削減効果 :年間 約100万円 / 電気料金3割削減に成功
オフィスビルB(港区)の場合
地上9階 / 延床面積 約952㎡ / 契約電力 77kw / 年間利用 約14万kw
PPS導入前PPS切替後
年間電気料金3,901,939円2,919,409円
削減効果(年間差額)982,530円(削減率:25.18%)
2.LED照明導入
配電図面及び専門業者による現地調査をもとに、共用部照明をLEDに切り替えることで、電気料金の改善が可能となります。
3.節水システムの導入
過去1年分の水道料金請求書をもとに、データの精査を行い、削減余地があると思われる場合は現地調査(実際の蛇口からの水勢などを確認)を実施し、削減効果の算定と提案を実施いたします。
PPSとは、Power Producer and Supplierの略。「新電力」ともいう。
東京電力などの一般電力会社以外で、大口需要家に対し電気の供給を行う事業者のこと。
(Ex:東京ガス株式会社/ENEOSでんき/ソフトバンクでんき 等)
実質的な削減効果 :年間 約45万円
オフィスビルCの場合
地下2階/地上18階 / 1990年竣工 / 飲食店入居なし / 基準階面積 約780㎡ / 延床面積 約21,000㎡
※ビルの総水栓数256ヶ所の内、97か所へ節水装置取付け実施の場合
節水システム導入前節水システム導入後
年間水道料金7,226,880円(15,056㎥)6,474,240円(13,488㎥)
削減効果(年間削減使用量):752,640円 (1,568㎥)
節水システム (年間リース料):300,000円 (6年契約)
8. テナント賃料の精査
現状のテナント賃料に不満がある場合は、賃料単価などを精査し、テナントに対して賃料増額交渉を代行
1.仲介会社との情報交換
当社は仲介会社200社以上とのパイプ有しており、そのうち約20社とは月次定例会にて情報交換をしているため、近隣成約事例などのマーケット情報を入手しております。
2.賃料相場表の作成
競合ビルやマーケットの動向、エリア特性、成約事例などを考慮し、オーナー様が所有するビルの賃料相場表を作成いたします。
3.賃貸募集条件の提案
競合物件の賃貸条件との比較、テナントニーズ、賃貸マーケットにおけるトレンド等の分析などからオーナー様が所有するビルの賃貸募集条件を提案いたします。
4.テナントとの賃貸借条件に関する交渉代行
オーナー様の意向やマーケットなどを加味した上で、テナントとの条件交渉を代行いたします。
賃料増加額 :年間 約1200万円
オフィスビルAの場合
渋谷駅 徒歩5分 / 1988年竣工 / 地上10階建 / 対象テナントは8階を契約中 / 契約面積:200.28坪(662.07㎡)
改定前改定後
坪単価20,500円
(月額4,105,740円)
25,500円
(月額5,107,140円)
増額合計坪単価5,000円
(月額1,001,400円)
賃料増加額 :年間 約486万円
オフィスビルB(港区)の場合
駅至近でフロア面積が広く、2010年リニューアルにより物件の資産価値も上がっているため、更新のタイミングで賃料増額交渉を提案。
九段下駅 徒歩2分 / 1987年竣工・2010年リニューアル済 / 地上9階建 / 対象テナントは6・7階を契約中 / 契約面積 合計202.76坪(670.30㎡)
改定前改定後
坪単価15,000円
(月額3,041,400円)
17,000円
(月額3,446,920円)
増額合計坪単価2,000円(月額 405,520円)
9. 増収のための施策
当社はビル経営における収益アップの実績を有しております
1.賃料増額
賃料相場表を作成し、賃料増額余地のあるテナントに対して交渉を行うことで、収益アップの可能性を追求します。
2.自動販売機の設置
ビルの敷地内や建物内に自動販売機を設置し、売上に応じた収入を確保することができます。また、自動販売機設置業者の入札調整も行いますので、オーナー様は飲料メーカーや売上見込み、手数料の料率などを加味して設置業者を選定することが可能となります。
収入増加額 :年間 約420万円
オフィスビルA《1本130円×年間6000本売れた場合》
地上12階建 / ビル内に自動販売機を13台設置することに
ベンダー手数料年間売上想定
A社×7台43%2,347,800円
B社×4台40.5%1,263,600円
C社×2台40%624,000円
合計13台4,235,400円
3.携帯基地局の設置
5Gがスタンダードになる今後を見据え、屋上の未活用スペースにアンテナを設置することで、安定収入が得られ、修繕費の積立金などにも活用できるケースがあります。また、更に広い未活用スペースがある場合は、複数社の基地局の誘致が可能となり、収入増に寄与いたします。
収入増加額:年間 約170万円
オフィスビルBの場合
地上10階建 / 屋上は遊休地となっていたが通信業者4社と契約し、アンテナ設置をすることに / 対象テナントは8階を契約中
A社アンテナ月額 40,000円
B社アンテナ月額 40,000円
C社アンテナ月額 10,000円
D社アンテナ月額 50,000円
合計月額 140,000円
4.駐車場サブリース先の紹介
土地の有効活用やビルの駐車場に多数の空き区画が発生した場合、空き区画を纏めて借り受ける駐車場の運営会社を複数ご紹介させていただくことが出来ます。(当社でも駐車場サブリース事業を行っております)
収入増加額 :年間 約220万円
機械式駐車場《駐車場サブリース運営会社への一括貸し金額内訳》
駐車場20台のうち12台が空車の状態。空車の12台分を駐車場サブリース会社に一括貸しすることに。
空車の状態では収入0円だった12台分が、一括借上げしてもらうことで月額約18万の安定収入を得ることが可能に
車両台数月額
ハイルーフ18,000円
× 1台
18,000円
普通15,000円
× 11台
165,000円
合計12台183,000円